Многие участники НИС, которые вложились в строящуюся жилую недвижимость Москвы, столкнулись с тем, что застройщики в 2016 году сорвали сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Как стало известно, каждая вторая новостройка была сдана позднее намеченного графика. По этой и другим причинам (нередко жилье сдается некачественным, с явно выраженным нарушением строительных норм) – было принято решение организовать проверку всех застройщиков Москвы.
Особое внимание проверяющих будет направлено на анализ расходования застройщиками средств дольщиков. Строительные компании будут вынуждены отчитаться за каждый потраченный рубль. Ожидающаяся проверка, по мнению ее организаторов, будет крайне важной, так как она позволит четко отразить динамику финансирования строящегося проекта с привлечением денег дольщиков.
Особенности расчета предложенного Москомстройинвестом норматива
Если проверяться будут проекты на их стартовом этапе возведения, когда еще вложения в стройпроцесс некрупные – значение Н4 может немного превосходить нулевую отметку. Если срок строительства уже близок к завершению и объект уже скоро будет готов к вводу – полученное значение норматива должно приближаться к единице.
Чем вызвано новшество
По мнению главы Москомстройинвеста, нововведение даст возможность отследить темп продвижения проекта застройщика. Он также подчеркнул, что применяемые сегодня нормативы, не подвергавшиеся коррекции с далекого 2005 г., не дают возможности объективно оценить финансовое положение девелопера.
«Результатом этого стал возникающий все чаще такой парадокс: девелоперские компании, которые уже приблизились к своему краху и совсем скоро объявят себя банкротами – формально вписываются в установленные нормативы, а девелоперские фирмы, которые имеют внушительный объем активов – не вписываются в установленные нормативы по той причине, что большая доля их имущества может никак не быть связана со стройкой, хотя по факту они исполняют данные дольщикам обязательства».
Сотрудники Минстроя подтвердили факт поступившего предложения от московских чиновников.
Какие показатели сегодня берутся в учет?
Следует сказать, что сегодня Москомстройинвест проводит анализ отчетных документов девелоперских фирм по 3 общепринятым нормативам:
- показатель H1, который отражает обеспеченность девелоперской фирмы активами для того, чтобы в полной мере исполнить перед дольщиками определенные обязательства;
- показатель Н2, подтверждающий целевое использование денежных сумм, которые застройщик привлек для строительства;
- Н3 – показатель, позволяющий определить прибыльность девелоперской фирмы по проекту.
По оценкам представителей Москомстройинвеста, столичные девелоперы смогли привлечь от покупателей-дольщиков более 700 млрд. рублей. В прошлом году Москомстройинвест организовало около 200 проверок девелоперов. Проверки стали необходимостью, так как чиновники были вынуждены обращаться в правоохранительные органы с жалобами на нецелевое расходования денег, которые дольщики вносили на счет стройфирм.
Результатом многих проверок стало выявление недобросовестных застройщиков, против которых были возбуждены уголовные дела. Известными примерами являются: ЖК «Царицыно», а также «Терлецкий парк».
В противовес компаниям с плохой репутацией, есть в столице большое количество и надежных застройщиков, которые работают с военной ипотекой:
- ФСК "Лидер" и его проект ЖК "Поколение",
- стройфирма "Самолет Девелопмент" с проектом ЖК "Внуково 2017" и ЖК "Октябрьский",
- ГК "Пик" и его проекты "Мещерский лес", ЖК "Варшавский лес. 141", ЖК «Green Park"),
- Лексион Девелопмент с проектом ЖК "Некрасовка Парк",
- Бест-Новострой - проект ЖК "Город на реке Тушино 2018",
- ГК "Крост-Недвижимость" и его проект "Новая звезда",
- Вейстоун с проектом ЖК "Маршала Захарова, 7",
- PSN - проект ЖК "Домашний",
- ГК "Эталон" и его жилой объект ЖК "Золотая Звезда", а также другие.
Что о нововведениях думают эксперты и сами застройщики?
Эксперты объясняют, что перед аккредитацией объект для ипотеки тщательно проверяют, девелоперу дают оценку по ключевым и сопутствующим критериям, обращая внимание на показатель уже сданного жилья. Также в учет берется отставание от заранее спланированного графика строительства, количество по факту имеющихся исков и финансовое положение фирмы.
Независимые специалисты считают, что предложенный столичными властями новый норматив хотя и является нужным для комплексного анализа дел стройфирмы, но не может стать гарантом того, что строительный процесс завершится в обозначенный в ДУДС срок. Полностью согласен с мнением независимых экспертов и директор по стратегическому развитию девелоперской фирмы «Лидер» Павел Брызгалов.
Независимые эксперты, изучавшие особенности данного вопроса – говорят о том, что действительно не отмечается прямой зависимости между скоростью возведения многоквартирного дома и объемом финансирования. Резюмируя выше сказанное, они добавили, что есть опасение того, что дополнительные способы контроля могут спровоцировать ненужные бюрократические «проволочки». Поэтому в момент внедрения нового показателя, следует заранее все предусмотреть и не допустить ненужных бюрократических барьеров.
Тем участникам НИС, которые желают в ближайшее время вложиться в новостройки столицы, эксперты советуют изучить внимательно Московскую "первичку" и застройщиков, которые занимаются строительством. И только после тщательного анализа девелоперских фирм на предмет их отсутствия в "черных" списках приступать к выбору квартир в новостройках.
